Ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Seit dem Ende der KIM-V gibt es keine starre gesetzliche Eigenkapitalquote, die jeden einzelnen Kredit identisch begrenzt. Die FMA betrachtet eine Beleihungsquote von maximal 90 % weiterhin als Richtwert für solide Vergabe. Banken können innerhalb ihres Vergabestandards begründete Ausnahmen vorsehen.
In der Praxis ist „ohne Eigenkapital“ nicht gleich „ohne eigenes Geld“. Kaufnebenkosten, Gebühren und eine Liquiditätsreserve müssen trotzdem finanziert oder aus anderen Mitteln getragen werden.
100-%- und 110-%-Finanzierung unterscheiden
Bei einer 100-%-Finanzierung entspricht der Bankkredit ungefähr dem Kaufpreis; Nebenkosten werden aus Eigenmitteln bezahlt. Umgangssprachlich wird von 110-%-Finanzierung gesprochen, wenn auch wesentliche Kaufnebenkosten fremdfinanziert werden. Je höher die Finanzierung im Verhältnis zum Objektwert, desto stärker wird die Bank Bonität und Sicherheiten prüfen.
Wann eine hohe Finanzierung eher darstellbar ist
- stabiles und überdurchschnittliches Haushaltseinkommen
- geringe bestehende Verpflichtungen
- sehr gute Bonität und Kontoführung
- marktgängige Immobilie mit nachvollziehbarem Wert
- zusätzliche Sicherheiten oder Vermögenswerte
- ausreichender monatlicher Puffer trotz hoher Rate
Die wichtigsten Risiken
Hohe Beleihung bedeutet wenig Puffer, wenn Immobilienpreise fallen oder das Objekt kurzfristig verkauft werden muss. Zusätzlich steigt der Kreditbetrag - und damit die Zinsbelastung. Eine Vollfinanzierung sollte deshalb nicht dazu dienen, fehlende Rücklagen zu kaschieren.
Praxisbeispiel: Kaufpreis 400.000 Euro
Angenommen, eine Immobilie kostet 400.000 Euro. Wer nur den Kaufpreis finanziert, benötigt zusätzlich Geld für Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Vertrag/Treuhand und gegebenenfalls Makler sowie Pfandrechtskosten. Schon deshalb ist eine „100-%-Finanzierung“ nicht automatisch eine Finanzierung ohne eigenes Geld. Werden auch Nebenkosten fremdfinanziert, steigt der Kredit deutlich über den Objektkaufpreis.
Für die Bank ist dann entscheidend, ob Einkommen und Sicherheiten dieses höhere Risiko tragen. Ein Haushalt mit 6.000 Euro stabilem Netto, sehr geringer sonstiger Verschuldung und zusätzlichem Vermögen ist anders zu beurteilen als ein Haushalt mit derselben Wunschimmobilie, aber knapper Monatsrechnung. Es gibt deshalb keinen allgemein gültigen Einkommenswert, ab dem eine Vollfinanzierung „funktioniert“.
Diese fünf Fragen vor einer Vollfinanzierung klären
- Wie hoch sind die tatsächlichen Nebenkosten in Euro?
- Welche Liquiditätsreserve bleibt nach Kauf?
- Wie bewertet die Bank die Immobilie - und wie hoch ist dadurch die Beleihung?
- Wie verändert sich die Rate bei einem höheren Zinssatz?
- Welche Exit-Option besteht, wenn die Immobilie früher als geplant verkauft werden muss?
Häufige Fragen
Quellen und Aktualisierung
Zuletzt redaktionell aktualisiert am 14. August 2026. Bei zeitabhängigen Angaben gilt im Zweifel der aktuelle Stand der verlinkten Primärquelle.