Entscheidend sind Leistbarkeit, Beleihung, Sicherheiten und Vertragskosten. Die FMA nennt weiterhin 90 % Beleihungsquote, 40 % Schuldendienstquote und 35 Jahre Laufzeit als Leitwerte für solide Wohnimmobilienkredite. Der OeNB-Durchschnitt für neue Wohnbaukredite lag im Juni 2026 bei 3,54 % Sollzins bzw. 3,89 % Effektivzins. Ein konkretes Bankangebot kann davon deutlich abweichen.
Immobilienkredit: der zentrale Baustein der Immobilienfinanzierung
Wer in Österreich ein Haus oder eine Wohnung kauft, baut oder umfassend saniert, finanziert einen großen Teil des Vorhabens häufig über einen langfristigen Immobilienkredit. Der Kredit ist dabei nur ein Teil des Gesamtmodells. Entscheidend sind ebenso Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Reserven, mögliche Förderungen und die Frage, welche monatliche Belastung dauerhaft in den Haushalt passt.
Anders als ein klassischer Konsumkredit ist ein Immobilienkredit meist durch die finanzierte Liegenschaft besichert. Die Bank lässt ein Pfandrecht im Grundbuch eintragen. Das reduziert aus Sicht der Bank das Risiko, macht die Finanzierung aber auch formaler: Objektwert, Einkommen, bestehende Verpflichtungen, Laufzeit und Eigenmittel werden detailliert geprüft.
Die KIM-V ist seit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Die FMA verwendet die bekannten Größen weiterhin als Leitwerte für solide Wohnkreditvergabe: höchstens 90 % Beleihungsquote, höchstens 40 % Schuldendienstquote und höchstens 35 Jahre Laufzeit. Es handelt sich heute um Leitlinien innerhalb des aufsichtsrechtlichen Rahmens, nicht um dieselbe starre Verordnung wie zuvor.
Welche Voraussetzungen prüft die Bank?
Eine Bank beurteilt nicht nur Ihr Einkommen. Sie prüft die gesamte Tragfähigkeit des Kredits. Dazu zählen regelmäßiges Nettohaushaltseinkommen, Beschäftigung und Einkommensstabilität, bestehende Kredite, Unterhaltsverpflichtungen, Haushaltskosten, Eigenmittel, Alter der Kreditnehmer, Laufzeit und Qualität der Immobilie als Sicherheit.
Stabiles Einkommen und nachvollziehbare Kontoführung.
Je höher, desto geringer meist das Finanzierungsrisiko.
Kaufpreis und bankinterner Beleihungswert sind nicht immer identisch.
Ein Puffer nach Kauf oder Bau erhöht die Stabilität.
Besonders bei Selbstständigen, schwankendem Einkommen oder sehr hohen Kreditbeträgen wird die Bank häufig mehrere Jahre an Einkommensunterlagen sehen wollen. Bei Paaren zählt das gemeinsame Haushaltsmodell, gleichzeitig sollte die Finanzierung auch bei Karenz, Teilzeit oder vorübergehend geringerem Einkommen geprüft werden.
Wie viel Immobilienkredit kann ich mir leisten?
Die bessere Frage lautet nicht „Wie viel gibt mir die Bank?“, sondern „Welche Rate kann ich über Jahrzehnte tragen?“. Ausgangspunkt sollte daher das Haushaltsbudget sein. Ziehen Sie von Ihren Nettoeinnahmen nicht nur bestehende Fixkosten ab, sondern auch realistische Rücklagen für Wohnen, Instandhaltung, Mobilität, Kinder und Freizeit.
| Kreditbetrag | 30 Jahre | 3,5 % Beispielzins |
|---|---|---|
| 200.000 € | 360 Raten | ca. 898 €/Monat |
| 300.000 € | 360 Raten | ca. 1.347 €/Monat |
| 400.000 € | 360 Raten | ca. 1.796 €/Monat |
Diese Beispiele sind reine Annuitätenrechnungen ohne Gebühren, Versicherungen oder Förderungen. Für eine belastbare Planung sollten Sie zusätzlich einen Zins-Stresstest rechnen. Steigt ein variabler Zinssatz deutlich, darf die Rate den Haushalt nicht sofort an seine Grenze bringen.
→ Budget und maximal sinnvollen Kredit berechnen
Zinsen, Effektivzins und Gesamtkosten
Beim Vergleich von Immobilienkrediten wird häufig zuerst auf den Sollzins geschaut. Für die tatsächliche Kostenbeurteilung ist der effektive Jahreszins meist wichtiger, weil verpflichtende Kreditkosten einbezogen werden. Zusätzlich sollten Sie Gesamtrückzahlung, Fixzinsdauer, Regelung nach Ende der Fixzinsperiode, Sondertilgungsbedingungen und mögliche Kontoführungs- oder Sicherheitenkosten vergleichen.
Die OeNB weist für Juni 2026 für neu vergebene Wohnbaukredite an private Haushalte im Durchschnitt rund 3,54 % vereinbarten Zinssatz aus. Dieser Marktdurchschnitt ist keine Angebotsgarantie: Ein konkreter Kunde kann abhängig von Beleihung, Einkommen, Kredithöhe und Bank deutlich andere Konditionen erhalten.
Fix oder variabel?
Ein Fixzins schützt für die vereinbarte Periode vor Zinsänderungen und erleichtert die Budgetplanung. Eine variable Verzinsung reagiert auf den vereinbarten Referenzzins plus Marge. Sie kann günstiger starten, trägt aber ein höheres Änderungsrisiko. Entscheidend ist nicht eine Prognose darüber, was „sicher“ passieren wird, sondern wie viel Zinsrisiko Ihr Haushalt tragen kann.
→ Fixzins und variable Verzinsung vergleichen
Immobilienkredit vergleichen: auf diese Punkte achten
Für einen fairen Vergleich müssen die Angebote auf denselben Annahmen basieren: gleicher Kreditbetrag, gleiche Laufzeit, gleiche Zinsbindungsdauer und möglichst gleiche Sicherheiten. Sonst wirkt ein Angebot günstiger, obwohl lediglich die Struktur verändert wurde.
- Sollzins und effektiver Jahreszins
- Fixzinsdauer bzw. variabler Referenzzins und Marge
- Gesamtkosten und monatliche Rate
- Sondertilgungsrechte und Kosten vorzeitiger Rückzahlung
- Pfandrechtsumfang und weitere Sicherheiten
- Auszahlungsbedingungen
- Bearbeitungs- und Kontokosten
- Konditionen nach Ende einer Fixzinsperiode
Ablauf: vom Budget zur Auszahlung
- Budget festlegen: nachhaltige Zielrate und Reserve definieren.
- Eigenmittel klären: verfügbares Kapital und gewünschte Restreserve trennen.
- Nebenkosten rechnen: Steuern, Grundbuch, Vertrag, Makler und Pfandrecht berücksichtigen.
- Objektunterlagen sammeln: Kaufvertrag bzw. Entwurf, Grundbuch, Pläne und weitere Objektinformationen.
- Angebote einholen: mehrere Banken auf identischer Basis vergleichen.
- Kreditentscheidung: nicht nur Zins, sondern Vertragsdetails prüfen.
- Sicherheiten bestellen: Pfandrecht und weitere vereinbarte Sicherheiten umsetzen.
- Auszahlung: nach Erfüllung aller Auszahlungsvoraussetzungen.
Sonderfälle beim Immobilienkredit
Wenig Eigenkapital
Eine hohe Finanzierung ist nicht ausgeschlossen, wird aber stärker von Bonität, Objektwert und bankinternem Risikomodell abhängig. Besonders wichtig ist, dass Kaufnebenkosten und eine Notreserve nicht vergessen werden.
Selbstständige
Hier sind stabile Ergebnisse über mehrere Jahre, Steuerunterlagen und eine nachvollziehbare Unternehmensentwicklung besonders relevant. Ein einzelnes sehr gutes Jahr ersetzt nicht automatisch eine belastbare Ertragsbasis.
Umschuldung
Bei bestehenden Krediten kann ein Wechsel sinnvoll sein, wenn Zinsvorteile und bessere Vertragsbedingungen die Wechselkosten übersteigen. Dazu gehören mögliche Kosten für vorzeitige Rückzahlung, neue Sicherheiten und Grundbuchänderungen.
Bankangebote wirklich vergleichbar machen
Viele Kreditangebote sehen auf der ersten Seite ähnlich aus, sind aber wirtschaftlich nicht identisch. Für einen belastbaren Vergleich sollten Sie für jede Bank dieselbe Kreditsumme, dieselbe Gesamtlaufzeit und dieselbe Fixzinsperiode verwenden. Erst dann zeigen Sollzins, Effektivzins und Gesamtrückzahlung einen sinnvollen Unterschied.
| Kriterium | Frage an die Bank | Warum relevant? |
|---|---|---|
| Effektivzins | Welche verpflichtenden Kosten sind eingerechnet? | Er ist meist aussagekräftiger als der reine Sollzins. |
| Zins nach Fixphase | Welche Formel gilt danach? | Referenzzins + Marge bestimmt die spätere variable Verzinsung. |
| Sondertilgung | Wie viel kann ich jährlich kostenfrei tilgen? | Wichtig bei Bonus, Erbschaft oder Verkauf anderer Vermögenswerte. |
| Sicherheiten | Welche Pfandrechte oder Zusatzsicherheiten werden verlangt? | Beeinflusst Flexibilität und teilweise Nebenkosten. |
| Auszahlung | Welche Bedingungen müssen vor Auszahlung erfüllt sein? | Relevant für Kaufvertrag, Treuhand und Baufortschritt. |
Aktuelle OeNB-Zinsstruktur im Neugeschäft
Für Juni 2026 meldet die OeNB im Neugeschäft für Wohnbau insgesamt 3,54 %. Nach anfänglicher Zinsbindung lagen die Durchschnittswerte bei 3,49 % bis 1 Jahr, 3,41 % bei 1-5 Jahren, 3,42 % bei 5-10 Jahren und 3,62 % bei über 10 Jahren. Diese Werte beschreiben abgeschlossene Neugeschäfte am Markt und dienen als Orientierung, nicht als individuelle Offerte.
Häufige Fragen
Quellen und Aktualisierung
Zuletzt fachlich aktualisiert am 14. August 2026. Regulatorische und statistische Angaben basieren vorrangig auf österreichischen Primärquellen.
Hinweis: Allgemeine Information, keine individuelle Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung. Konditionen, Förderungen und rechtliche Rahmenbedingungen können sich ändern.
Nutzen Sie die Detailseiten zu aktuellen Bauzinsen, Eigenkapital, Leistbarkeit und Kaufnebenkosten, um die Finanzierung mit denselben Annahmen durchzurechnen.