Wie viel Kredit kann ich mir leisten?

Wie viel Kredit kann ich mir leisten?

Die sinnvollere Frage lautet nicht „Wie viel Kredit gibt mir die Bank?“, sondern „Welche Rate kann mein Haushalt über viele Jahre tragen, ohne dass die Finanzierung jede andere Lebensentscheidung dominiert?“. Der maximal mögliche Kredit ergibt sich erst aus dieser Rate, dem Zinssatz und der Laufzeit.

Für eine realistische Planung sollten Sie zwischen drei Grenzen unterscheiden: der rechnerischen Obergrenze, der bankseitig akzeptierten Tragfähigkeit und Ihrer persönlichen Wohlfühlgrenze. Die niedrigste dieser drei Grenzen ist für die Kaufentscheidung meist die wichtigste.

Budgetrechner: möglicher Kredit aus der Zielrate

Dieser Rechner verwendet ein vereinfachtes Annuitätenmodell. Er zeigt, welcher Kreditbetrag mathematisch zu einer gewählten Monatsrate, Laufzeit und einem Sollzins passt. Bankinterne Haushaltsansätze, Gebühren und individuelle Bonitätsprüfungen sind nicht enthalten.

Was bedeutet der 40-%-Richtwert der FMA?

Nach dem Ende der KIM-V am 30. Juni 2025 verwendet die Finanzmarktaufsicht weiterhin drei zentrale Richtwerte für solide private Wohnimmobilienkredite. Einer davon ist eine Schuldendienstquote von maximal 40 Prozent des Jahres-Nettoeinkommens. Vereinfacht gesagt soll die jährliche Belastung aus dem Wohnkredit im Richtwert nicht mehr als 40 Prozent des jährlichen Nettoeinkommens ausmachen.

Das ist keine Garantie, dass eine Bank eine Rate von exakt 40 Prozent akzeptiert. Ebenso bedeutet es nicht, dass 40 Prozent für jeden Haushalt persönlich sinnvoll sind. Banken können nach ihrem Vergabestandard von den FMA-Richtwerten abweichen und berücksichtigen zusätzlich Lebenshaltung, Haushaltsgröße, bestehende Verpflichtungen, Objekt und Sicherheiten.

Welche Kreditrate ist persönlich sinnvoll?

Eine Rate ist dann tragbar, wenn nach Kredit und laufenden Wohnkosten weiterhin genug Geld für normales Leben und Rücklagen bleibt. Bei einem Haus gehören dazu beispielsweise Energie, Gemeindeabgaben, Versicherung, laufende Instandhaltung und größere Reparaturen. Bei einer Eigentumswohnung kommen Betriebskosten und Rücklagen der Eigentümergemeinschaft hinzu.

Haushalte mit Kindern, einem stark schwankenden Einkommen, hohen Mobilitätskosten oder geplanten Karenz-/Teilzeitphasen sollten besonders konservativ rechnen. Wer dagegen zwei sehr stabile Einkommen, geringe laufende Verpflichtungen und hohe Reserven hat, kann eine höhere Rate leichter verkraften. Die Quote allein sagt deshalb wenig über den konkreten Haushalt aus.

Persönliche Obergrenze definieren

Es hilft, vor der Immobiliensuche drei Raten festzulegen: Wunschrate, noch komfortable Maximalrate und absolute Notfallgrenze. Der Kaufpreis sollte auf der komfortablen Maximalrate basieren - nicht auf der absoluten Grenze.

Wie viel Kredit ergibt eine bestimmte Monatsrate?

Bei 3,54 Prozent Sollzins und 30 Jahren Laufzeit ergeben sich im vereinfachten Annuitätenmodell ungefähr folgende Kreditbeträge:

Die Tabelle zeigt ausschließlich die Mathematik einer Annuität. Ob die Bank den Betrag tatsächlich finanziert, hängt von Bonität, Beleihung, Sicherheiten und weiteren Kriterien ab.

Was prüft die Bank zusätzlich?

• regelmäßiges und nachhaltiges Einkommen
• bestehende Kredite, Leasing und andere Verpflichtungen
• Haushaltsgröße und bankinterne Lebenshaltungskosten
• Höhe und Herkunft der Eigenmittel
• Wert und Marktgängigkeit der Immobilie
• Laufzeit und Alter der Kreditnehmer
• Beschäftigungssituation beziehungsweise Unternehmenszahlen bei Selbstständigen
• mögliche zusätzliche Sicherheiten

Ein hoher mathematisch möglicher Kreditbetrag ist deshalb nur die erste Stufe. Die eigentliche Kreditentscheidung entsteht aus dem Gesamtbild.

Stress-Test: Was passiert bei höheren Zinsen?

Besonders bei variablen Krediten oder einer Fixzinsperiode, die kürzer als die Gesamtlaufzeit ist, sollte ein höheres Zinsniveau simuliert werden. Beispiel: 400.000 € Restschuld über 30 Jahre kosten bei 3,54 Prozent rund 1.805 € monatlich. Bei 5 Prozent wären es rund 2.147 €. Der Unterschied von mehr als 300 € pro Monat kann für einen knapp kalkulierten Haushalt erheblich sein.

Vom Kreditbetrag zum maximalen Kaufpreis

Der mögliche Kredit ist nicht gleich der mögliche Kaufpreis. Hinzu kommen Eigenmittel und davon abzuziehen sind die Kaufnebenkosten sowie die gewünschte Restreserve. Wer zum Beispiel 400.000 € Kredit und 120.000 € liquide Mittel hat, sollte nicht automatisch nach einer Immobilie um 520.000 € suchen. Wenn 45.000 € Nebenkosten und 20.000 € Reserve eingeplant werden, bleiben im Beispiel 55.000 € Eigenmittel für den Kaufpreis. Der rechnerische Kaufpreisrahmen läge damit eher bei 455.000 €.

→ Nebenkosten richtig berechnen

Den 40-%-Richtwert richtig verstehen

Der FMA-Wert ist ein aufsichtsrechtlicher Leitwert und kein Komfortziel für private Haushalte. Er bezieht sich auf die jährliche Kreditbelastung im Verhältnis zum Jahresnettoeinkommen. Außerdem nennt die FMA Ausnahmen: Bei Krediten bis 50.000 € beziehungsweise 100.000 € bei Paaren als gemeinsamen Kreditnehmern sowie bei Zwischenfinanzierungen sind die Richtwerte nicht in derselben Weise maßgeblich.

Persönliche Leistbarkeit: vier Stressfragen

1. Bleibt nach der Rate jeden Monat eine echte Spar- bzw. Reparaturreserve?
2. Ist die Finanzierung auch bei Karenz, Teilzeit oder kurzfristigem Einkommensausfall tragbar?
3. Wie verändert sich eine variable Rate bei +1 und +2 Prozentpunkten?
4. Können Auto, Kinder, Energie und Instandhaltung gleichzeitig bezahlt werden?

Die Beispiele zeigen: Der Zins verändert nicht nur die Gesamtkosten, sondern auch den maximal sinnvollen Kreditbetrag bei einer fixen Zielrate.

Häufige Fragen

Quellen

Stand 14. August 2026. Allgemeine Information, keine individuelle Kreditberatung.