Was ist bei einer Anlegerwohnung anders?
Die Wohnung dient nicht primär dem eigenen Wohnbedarf, sondern soll Ertrag erwirtschaften. Deshalb ist eine nüchterne Rendite- und Risikorechnung wichtiger als bei einem emotionalen Eigenheimkauf. Banken rechnen erwartete Mieteinnahmen häufig vorsichtiger als Eigentümer.
Nicht mit Bruttomiete rechnen
Von der Miete müssen Leerstand, nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen, Instandhaltung, Verwaltung und mögliche Steuern berücksichtigt werden. Eine Finanzierung, die nur bei Vollvermietung ohne Reparaturen funktioniert, ist zu knapp.
Was die Bank prüft
- Eigenkapital und persönliche Bonität
- Lage, Zustand und Vermietbarkeit
- nachhaltig erzielbare Miete
- bestehende Immobilienkredite
- Kapitaldienst auch bei konservativer Mietannahme
Steuern separat prüfen
Bei Anlegerimmobilien spielen steuerliche Fragen eine größere Rolle. Welche Zinsen, Abschreibungen oder Kosten steuerlich wirken, hängt vom Einzelfall ab. Holen Sie dafür vor dem Kauf steuerliche Beratung ein; unsere Inhalte ersetzen diese nicht.
Praxisrechnung: Bruttomiete ist nicht Kreditrate
Eine Wohnung bringt beispielsweise 1.200 Euro monatliche Nettomiete vor Eigentümerkosten. Für die Finanzierung darf nicht einfach unterstellt werden, dass diese 1.200 Euro jeden Monat vollständig zur Kreditrate verfügbar sind. Leerstand, Reparaturen, Rücklage, Verwaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten und steuerliche Effekte reduzieren den nachhaltigen Überschuss.
Eine konservative Bank- und Investorenrechnung setzt deshalb nur einen Teil der erwarteten Miete als dauerhaft verfügbar an. Die konkrete Quote ist bankabhängig. Für die eigene Entscheidung sollte zusätzlich ein Szenario mit mehreren Monaten Leerstand und einer größeren Reparatur innerhalb der ersten Jahre gerechnet werden.
Diese Kennzahlen sollten vor dem Kauf stehen
- Kaufpreis inklusive aller Nebenkosten
- Eigenkapitalquote
- realistische Nettomiete und Leerstandsannahme
- nicht umlagefähige laufende Kosten
- Kreditrate bei aktuellem und gestresstem Zins
- Cashflow vor und nach Steuer
Häufige Fragen
Quellen und Aktualisierung
Zuletzt redaktionell aktualisiert am 14. August 2026. Bei zeitabhängigen Angaben gilt im Zweifel der aktuelle Stand der verlinkten Primärquelle.