Die erste Immobilie verändert die Kreditprüfung
Die Bank betrachtet Marktwert und Restschuld der vorhandenen Immobilie, bestehende Kreditrate, laufende Kosten und mögliche Mieteinnahmen. Ein hoher Verkehrswert bedeutet nicht automatisch frei verfügbares Eigenkapital.
Kann vorhandenes Immobilienvermögen als Sicherheit dienen?
Grundsätzlich können zusätzliche Sicherheiten eine Finanzierung unterstützen. Ob eine Bank ein bestehendes Objekt zusätzlich belastet und zu welchem Wert, ist eine Einzelfallentscheidung. Dabei sollte bedacht werden, dass dadurch mehr Vermögen für den neuen Kredit haftet.
Wenn die erste Immobilie vermietet wird
Mieteinnahmen können in der Haushaltsrechnung berücksichtigt werden, meist aber nicht zwingend zu 100 %. Leerstand, Betrieb und steuerliche Effekte müssen realistisch angesetzt werden.
Wann der Verkauf der ersten Immobilie sinnvoller sein kann
Ein Verkauf reduziert Komplexität und kann viel Eigenkapital freisetzen. Behalten kann sinnvoll sein, wenn die Immobilie strategisch und finanziell passt. Entscheidend ist der Vergleich beider Szenarien nach Steuern, Kosten und Risiko.
Praxis: vorhandenes Haus ist nicht automatisch „Eigenkapital“
Beispiel: Die erste Immobilie hat einen Marktwert von 500.000 Euro, der bestehende Kredit beträgt noch 250.000 Euro. Wirtschaftlich besteht ein Vermögenspuffer von 250.000 Euro - aber dieses Geld liegt nicht auf dem Konto. Soll es für die zweite Immobilie genutzt werden, muss entweder verkauft oder die bestehende Immobilie zusätzlich belastet werden.
Eine Zusatzbeleihung erhöht die Gesamtverschuldung und kann dazu führen, dass beide Immobilien für die neue Finanzierung haften. Deshalb sollten Sie drei Szenarien nebeneinanderstellen: erste Immobilie verkaufen, behalten und vermieten, behalten und selbst weiter nutzen.
Vergleichen Sie immer die Gesamtbelastung
Neben beiden Kreditraten gehören Betrieb, Instandhaltung, Versicherungen und mögliche Leerstände in die Rechnung. Bei Vermietung sollte die Bankannahme für Mieteinnahmen nicht mit der privaten Wunschmiete verwechselt werden.
Häufige Fragen
Quellen und Aktualisierung
Zuletzt redaktionell aktualisiert am 14. August 2026. Bei zeitabhängigen Angaben gilt im Zweifel der aktuelle Stand der verlinkten Primärquelle.