So wird die Beleihungsquote gedacht
Vereinfacht setzt die Beleihungsquote den Kreditbetrag ins Verhältnis zum Wert der besicherten Immobilie. Welche Wertbasis die Bank verwendet, kann vom Kaufpreis abweichen.
360.000 € Kredit bei 400.000 € anerkanntem Immobilienwert entsprechen 90 % Beleihung. Bei nur 380.000 € anerkanntem Wert wären es bereits rund 94,7 %.
Was der 90-%-Leitwert bedeutet
Nach Ende der KIM-V verwendet die FMA maximal 90 % Beleihungsquote weiterhin als Richtwert für solide private Wohnimmobilienkredite. Banken können in begründeten Fällen innerhalb ihres Vergabestandards abweichen.
Beleihung und Eigenkapital sind nicht identisch
Auch wenn 90 % Beleihung oft grob mit 10 % Eigenkapital verbunden wird, ist die reale Rechnung komplexer. Kaufnebenkosten, Bankbewertung, vorhandene Sicherheiten und Reserve verändern den tatsächlichen Eigenmittelbedarf.
Warum niedrigere Beleihung helfen kann
Mehr Eigenkapital reduziert das Risiko der Bank. Das kann Finanzierungschancen und Konditionen verbessern, muss aber gegen die gewünschte Liquiditätsreserve abgewogen werden.
Praxis: dieselben Eigenmittel, unterschiedliche Beleihung
Zwei Käufer bringen jeweils 60.000 Euro ein. Käufer A kauft um 360.000 Euro, Käufer B um 500.000 Euro. Obwohl der absolute Eigenmittelbetrag gleich ist, unterscheiden sich Beleihung und Risiko deutlich. Zusätzlich können Nebenkosten einen Teil der 60.000 Euro verbrauchen, bevor überhaupt Kaufpreis finanziert wird.
Deshalb ist die Aussage „ich habe 60.000 Euro Eigenkapital“ für die Bank allein unvollständig. Relevant sind Kaufpreis, Nebenkosten, anerkannter Immobilienwert, Kreditbetrag und Restreserve.
Beleihungsquote verbessern
- mehr Eigenmittel einsetzen
- günstigeres Objekt wählen
- zusätzliche werthaltige Sicherheiten prüfen
- Kaufpreis realistisch verhandeln
Häufige Fragen
Quellen und Aktualisierung
Zuletzt redaktionell aktualisiert am 14. August 2026. Bei zeitabhängigen Angaben gilt im Zweifel der aktuelle Stand der verlinkten Primärquelle.