Grundsätzlich fallen in Österreich insbesondere 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % für die Eigentumseintragung und bei hypothekarischer Finanzierung 1,2 % vom Wert des Pfandrechts an. Bei Maklervermittlung sind oberhalb der gesetzlichen Schwellen bis zu 3 % Provision zuzüglich 20 % USt. möglich; für Anwalt/Notar nennt oesterreich.gv.at ungefähr 1-3 % des Kaufpreises. Die temporäre Befreiung von Eigentums- und Pfandrechts-Eintragungsgebühren galt nur für rechtzeitig bis 1. Juli 2026 eingelangte Grundbuchsanträge.
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Österreich an?
Zum Kaufpreis kommen in Österreich mehrere Erwerbs- und Finanzierungskosten. Wer nur den Inseratspreis finanziert, unterschätzt deshalb häufig den tatsächlichen Kapitalbedarf. Die größten Positionen sind Grunderwerbsteuer, Grundbuch, gegebenenfalls Makler, Vertragserrichtung und bei einem hypothekarischen Kredit die Eintragung des Pfandrechts.
| Position | Grundsätzlicher Wert | Bemessung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | grundsätzlich Kaufpreis |
| Eigentumseintragung | 1,1 % | Wert des einzutragenden Rechts |
| Pfandrechtseintragung | 1,2 % | Wert des Pfandrechts |
| Makler | max. 3 % + 20 % USt bei Kaufpreis über 48.448,52 € | Kaufpreis |
| Anwalt / Notar | ca. 1-3 % | je nach Leistung/Vereinbarung |
| Grundbuchsgesuch | 81 € | Eingabengebühr laut oesterreich.gv.at |
Kaufnebenkostenrechner
Der Rechner verwendet die grundsätzlichen gesetzlichen Werte für Grunderwerbsteuer, Eigentums- und Pfandrechtseintragung. Makler und Vertragserrichtung können angepasst werden. Sonderfälle, Beglaubigungskosten und individuelle Gebühren sind nicht vollständig enthalten.
Grunderwerbsteuer: grundsätzlich 3,5 Prozent
Beim entgeltlichen Kauf einer Immobilie beträgt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich 3,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € sind das 17.500 €. Bei unentgeltlichen Übertragungen oder innerhalb der Familie können andere Bemessungsregeln gelten; diese Sonderfälle gehören nicht in einen Standard-Kaufrechner.
Grundbuch und Pfandrecht
Für die Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch nennt oesterreich.gv.at grundsätzlich 1,1 Prozent. Wird die Immobilie mit einer Hypothek belastet, fallen grundsätzlich zusätzlich 1,2 Prozent vom Wert des eingetragenen Pfandrechts an. Die Höhe des Pfandrechts kann vom reinen Kreditbetrag abweichen, weil Banken je nach Vertragsgestaltung eine höhere Höchstbetragshypothek eintragen können. Für eine genaue Kalkulation sollte daher der tatsächlich vorgesehene Pfandrechtsbetrag verwendet werden.
Hinzu kommt die Eingabengebühr für das Grundbuchsgesuch. Beglaubigungen der Unterschriften verursachen ebenfalls Kosten.
Maklerprovision beim Kauf
Bei einem Kaufpreis über 48.448,52 € beträgt die maximale Provision laut österreichischem Behördenportal drei Prozent des Wertes; die gesetzliche Umsatzsteuer von derzeit 20 Prozent kommt hinzu. Damit ergibt sich als häufig verwendete maximale Rechengröße 3,6 Prozent des Kaufpreises. Die Provision ist verhandelbar und entfällt natürlich bei einem Kauf ohne Makler.
Bei 500.000 € Kaufpreis entsprechen 3,6 Prozent 18.000 €. Allein der Unterschied zwischen Maklergeschäft und provisionsfreiem Privatverkauf verändert den Eigenmittelbedarf daher deutlich.
Vertragserrichtung, Treuhand, Notar und Beglaubigung
Der Kaufvertrag wird in der Regel von einer Rechtsanwältin/einem Rechtsanwalt oder einer Notarin/einem Notar errichtet und über eine treuhändige Abwicklung abgesichert. oesterreich.gv.at nennt für Rechtsanwalts- oder Notariatskosten ungefähr ein bis drei Prozent des Kaufpreises; alternativ können Pauschalhonorare vereinbart werden. Zusätzlich fallen je nach Vorgang Beglaubigungs- und weitere Abwicklungskosten an.
Für die Budgetplanung ist ein konkretes Angebot besser als ein pauschaler Prozentsatz. Bei hohen Kaufpreisen kann ein vereinbartes Pauschalhonorar einen deutlichen Unterschied machen.
Temporäre Gebührenbefreiung: Was gilt im August 2026?
Die 2024 beschlossene temporäre Befreiung von bestimmten Gebühren für die Eintragung von Eigentums- und Pfandrechten war unter anderem daran geknüpft, dass der Antrag auf Eintragung zwischen 1. Juli 2024 und 1. Juli 2026 beim Grundbuch einlangt. Für neue Kauf- und Eintragungsfälle im August 2026 sollte diese Befreiung deshalb nicht mehr pauschal als Kostenersparnis eingeplant werden.
Bei Anträgen, die fristgerecht eingebracht wurden, können die damaligen Voraussetzungen weiterhin relevant sein. Dazu gehörten unter anderem dringendes Wohnbedürfnis, bestimmte Vertragsdaten und Betragsgrenzen. Bestehende Einzelfälle sollten rechtlich geprüft werden.
Beispiel: 500.000 € Immobilie mit Makler
Bei einem Kaufpreis von 500.000 €, 450.000 € eingetragenem Pfandrecht, voller Maklerprovision und angenommenen 1,5 Prozent für Vertrag/Treuhand ergibt sich ohne Sonderbefreiungen ungefähr:
| Grunderwerbsteuer 3,5 % | 17.500 € |
| Eigentumseintragung 1,1 % | 5.500 € |
| Pfandrecht 1,2 % von 450.000 € | 5.400 € |
| Makler 3,6 % | 18.000 € |
| Vertrag/Treuhand angenommen 1,5 % | 7.500 € |
| Eingabegebühr | 81 € |
| Summe | 53.981 € |
Nicht berücksichtigt sind weitere individuelle Beglaubigungs- und Finanzierungskosten. Ohne Makler sinkt das Beispiel um 18.000 €.
Warum Nebenkosten für die Kreditstruktur entscheidend sind
Wer eine 90-%-Beleihung anstrebt, muss neben dem 10-%-Anteil am Immobilienwert typischerweise noch Nebenkosten aus Eigenmitteln oder anderen Quellen abdecken. Bei 500.000 € Kaufpreis können damit schnell deutlich über 100.000 € liquide Mittel erforderlich werden, wenn auch eine Reserve verbleiben soll.
Kaufnebenkosten 2026 auf einen Blick
| Kostenart | Grundsatz | Bemerkung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | grundsätzlich vom Kaufpreis; Sonderfälle können abweichen |
| Eigentumseintragung | 1,1 % | zzgl. fixer Eingabengebühr; temporäre Befreiung nur bei fristgerechten Altfällen |
| Pfandrechtseintragung | 1,2 % | vom Wert des eingetragenen Pfandrechts |
| Makler | bis 3 % + 20 % USt. | bei Kaufpreisen ab 48.448,52 €; Provision ist verhandelbar |
| Anwalt/Notar | ca. 1-3 % | laut oesterreich.gv.at; Pauschalhonorar kann vereinbart werden |
Gebührenbefreiung: Stand August 2026
Die temporäre Befreiung für die Eintragung von Eigentums- und Pfandrechten war an mehrere Voraussetzungen gebunden. Zentral war, dass der Eintragungsantrag zwischen 1. Juli 2024 und 1. Juli 2026 beim Grundbuch einlangt. Für neue Käufe, deren Grundbuchsantrag erst nach diesem Stichtag gestellt wird, sollte die Befreiung daher nicht mehr als regulärer Budgetposten eingeplant werden.
Quellen
Stand 14. August 2026. Sonderfälle können abweichen; für Kaufvertrag und Gebühren ist individuelle rechtliche Prüfung sinnvoll.
Nutzen Sie die Detailseiten zu aktuellen Bauzinsen, Eigenkapital, Leistbarkeit und Kaufnebenkosten, um die Finanzierung mit denselben Annahmen durchzurechnen.