Wann eine Umschuldung infrage kommt
Drei Situationen machen den Wechsel zu einer anderen Bank interessant. Erstens ein variabler Kredit, dessen Zinssatz mit dem Euribor gestiegen ist, während die Bank für neue Fixzinskredite deutlich weniger verlangt. Zweitens eine auslaufende Fixzinsbindung, nach der der Vertrag in eine teure variable Verzinsung kippt. Drittens eine verbesserte Ausgangslage: Wer seit dem Abschluss mehr verdient, die Restschuld deutlich gesenkt hat oder dessen Immobilie im Wert gestiegen ist, bekommt heute eine niedrigere Beleihungsquote und damit oft einen besseren Aufschlag.
Umgekehrt lohnt sich der Aufwand selten, wenn die Restschuld unter 100.000 Euro liegt oder die Restlaufzeit unter zehn Jahren. Dann ist die Zinsersparnis zu klein, um die einmaligen Wechselkosten in vertretbarer Zeit hereinzuholen.
Die vier Kostenpositionen
| Position | Höhe | Quelle |
|---|---|---|
| Vorfälligkeitsentschädigung an die alte Bank | 0 % bei variabler Verzinsung; bei Fixzins max. 1 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrags, max. 0,5 % bei weniger als einem Jahr Restlaufzeit; Verträge ab 2027: max. 3 % | HIKrG § 20 Abs. 2 und 3 |
| Eintragung des neuen Pfandrechts im Grundbuch | 1,2 % vom Wert des eingetragenen Pfandrechts, dazu die Eingabengebühr | oesterreich.gv.at |
| Bearbeitungsgebühr der neuen Bank | je nach Institut, verhandelbar; im Angebot als Einmalkosten ausgewiesen | Kreditangebot |
| Löschung des alten Pfandrechts, Beglaubigungen, Treuhand | Notar- oder Anwaltskosten nach Vereinbarung | Kostenvoranschlag |
Die Pfandrechtsgebühr fällt bei fast jeder Umschuldung an, weil die neue Bank ein eigenes Pfandrecht braucht. Sie bezieht sich nicht auf den Kreditbetrag, sondern auf den eingetragenen Höchstbetrag, den Banken oft über der Kreditsumme ansetzen. Die zeitlich befristete Gebührenbefreiung für Eigentums- und Pfandrechtseintragungen galt nur für Anträge, die bis 1. Juli 2026 beim Grundbuch eingelangt sind, und hilft bei einer Umschuldung im Herbst 2026 nicht mehr.
Was das HIKrG erlaubt
Das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz gibt Ihnen das Recht, den Kredit jederzeit ganz oder teilweise zurückzuzahlen. Die Bank darf dafür nur dann eine Entschädigung verlangen, wenn die Rückzahlung in eine Fixzinsphase fällt. Vier Ausnahmen gelten selbst dann: Rückzahlung aus einer dafür abgeschlossenen Versicherung, Beträge bis 10.000 Euro innerhalb von zwölf Monaten, Überziehungsrahmen und eben jede Phase ohne festen Sollzinssatz.
Die Obergrenze liegt derzeit bei 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags, bei weniger als einem Jahr Restlaufzeit bei 0,5 Prozent, und nie über den Zinsen, die bis zum Laufzeitende noch angefallen wären. Bei hypothekarisch gesicherten Krediten darf die Bank zusätzlich eine Kündigungsfrist von bis zu sechs Monaten oder bis zum Ende der Fixzinsperiode vereinbaren. Wer die Frist nicht einhält, zahlt für den fehlenden Teil eine Entschädigung im selben Rahmen.
Rechenbeispiel: 300.000 Euro Restschuld
Ausgangslage: 300.000 Euro Restschuld, 20 Jahre Restlaufzeit, bisher 4,5 Prozent variabel, neues Angebot 3,4 Prozent fix. Die Rate sinkt von 1.898 auf 1.725 Euro, also um 173 Euro im Monat oder rund 41.600 Euro über die gesamte Restlaufzeit.
| Wechselkosten | Annahme | Betrag |
|---|---|---|
| Vorfälligkeitsentschädigung | alter Kredit variabel | 0 € |
| Pfandrechtseintragung 1,2 % | Pfandrecht 300.000 € | 3.600 € |
| Bearbeitungsgebühr neue Bank | angenommen 1 % | 3.000 € |
| Eingabengebühr Grundbuch | laut oesterreich.gv.at | 81 € |
| Summe | ohne Notar- und Beglaubigungskosten | 6.681 € |
Die Wechselkosten sind nach 39 Monaten durch die Ersparnis abgedeckt. Läge der alte Kredit in einer Fixzinsphase, kämen 3.000 Euro Entschädigung dazu und der Break-even rückt auf 56 Monate. Bei einem 2027 abgeschlossenen Vertrag mit 3 Prozent Deckel wären es 9.000 Euro Entschädigung und rund 90 Monate. Der Vergleich zeigt: Nicht die Höhe der Gebühren entscheidet, sondern das Verhältnis aus Zinsvorteil, Restschuld und Restlaufzeit.
Variabel zu fix: die Zinslage im Juli 2026
Die OeNB weist für Juli 2026 bei neuen Wohnbaukrediten mit Zinsbindung bis zu einem Jahr, also im Wesentlichen variablen Krediten, einen Durchschnitt von 3,62 Prozent aus. Kredite mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung lagen bei 3,59 Prozent. Variable Finanzierung ist damit im Neugeschäft erstmals seit Monaten nicht mehr billiger als eine lange Fixzinsbindung. Wer einen älteren variablen Kredit mit hohem Aufschlag hat, zahlt heute oft deutlich mehr als diese Durchschnitte, weil der Aufschlag auf den Euribor fix im Vertrag steht. Genau dort liegt das Umschuldungspotenzial. Die aktuellen Werte stehen auf der Seite Bauzinsen, die Entscheidung zwischen den Varianten erklärt Fixzins oder variabel.
So gehen Sie vor
- Bei der bisherigen Bank schriftlich einen Ablösebetrag zu einem Stichtag anfordern. Das Schreiben nennt Restkapital, aufgelaufene Zinsen und eine allfällige Entschädigung.
- Im alten Vertrag nachsehen, ob eine Kündigungsfrist vereinbart ist und wann eine Fixzinsbindung endet. Kurz vor dem Ende einer Fixzinsphase ist der Wechsel am günstigsten, weil die Entschädigung auf 0,5 Prozent fällt oder ganz entfällt.
- Mindestens zwei Angebote einholen, eines davon von der Hausbank als Gegenangebot. Banken senken den Aufschlag häufig, wenn ein konkretes Fremdangebot vorliegt. Dann entfallen Pfandrecht und Treuhand ganz.
- Alle Einmalkosten aus dem Angebot in eine Tabelle übertragen und durch die monatliche Ersparnis teilen. Liegt der Break-even über fünf Jahren, ist der Wechsel nur mit weiteren Vorteilen sinnvoll, etwa einer Sondertilgungsoption oder einer längeren Fixzinsbindung.
- Den Effektivzinssatz vergleichen, nicht den Sollzins. Er enthält die Bearbeitungsgebühr und zeigt die Gesamtbelastung, siehe Sollzins und Effektivzins.
Wer nicht den Zinssatz, sondern die monatliche Belastung senken will, kann statt einer Umschuldung auch die Laufzeit verlängern oder mit der bisherigen Bank eine Ratenanpassung vereinbaren. Das kostet kein Pfandrecht, erhöht aber die Gesamtzinsen. Wie viel Rate zum Einkommen passt, steht unter Wie hoch darf die Kreditrate sein.
Häufige Fragen
Quellen und Aktualisierung
Zuletzt redaktionell aktualisiert am 5. September 2026. Bei zeitabhängigen Angaben gilt im Zweifel der aktuelle Stand der verlinkten Primärquelle.