Seit dem Ende der KIM-V gibt es keine starre gesetzliche „20-%-Pflicht“ für jeden neuen Wohnkredit. Die FMA verwendet jedoch maximal 90 % Beleihungsquote als Leitwert für solide Vergabe. Das bedeutet nicht automatisch, dass 10 % des Kaufpreises reichen: Kaufnebenkosten, Bankbewertung und Liquiditätsreserve kommen zusätzlich ins Spiel. In der Praxis bleiben höhere Eigenmittel daher oft vorteilhaft.
Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Immobilienfinanzierung?
Seit dem Auslaufen der KIM-V gibt es keine starre, für jeden einzelnen Wohnkredit zwingende Eigenkapitalquote. Die FMA betrachtet jedoch weiterhin eine Beleihungsquote von maximal 90 Prozent als Richtwert für solide Kreditvergabe. Praktisch bedeutet das: Ein Kredit in Höhe von höchstens 90 Prozent des Immobilienwertes ist weiterhin eine wichtige Orientierung - zusätzlich müssen aber die Kaufnebenkosten und eine vernünftige Reserve finanziert werden.
Deshalb ist die oft gehörte Aussage „10 Prozent Eigenkapital reichen“ zu kurz. Zehn Prozent des Immobilienwertes können den FMA-Richtwert zur Beleihung abbilden, decken aber noch nicht automatisch Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Vertragserrichtung, Makler und sonstige Kosten ab.
Eigenkapitalrechner
Der Rechner zeigt, wie viel Eigenkapital bei einem gewählten Kreditanteil, angenommenen Nebenkosten und einer gewünschten Reserve benötigt wird. Der Kreditanteil bezieht sich vereinfachend auf den Kaufpreis; der bankseitige Beleihungswert kann abweichen.
Was kann als Eigenkapital zählen?
Eigenkapital ist mehr als Geld am Girokonto. Je nach Bank, Nachweisbarkeit und Verwertbarkeit können unterschiedliche Vermögenswerte berücksichtigt werden. Typische Beispiele sind:
- Sparguthaben und Tagesgeld
- Bausparguthaben
- Wertpapiere und Fonds
- bereits vorhandenes, unbelastetes Grundstück oder andere Immobilienwerte
- nachweisbare Eigenleistungen beziehungsweise bereits bezahlte Projektkosten, soweit die Bank sie anerkennt
- Schenkungen oder familiäre Unterstützungen, wenn die Mittel tatsächlich zur Verfügung stehen und die Herkunft nachvollziehbar ist
Ob ein Vermögenswert mit 100 Prozent seines aktuellen Wertes angerechnet wird, ist nicht garantiert. Schwankende oder schwer verwertbare Werte können vorsichtiger bewertet werden.
Was bedeutet 90 Prozent Beleihungsquote?
Die Beleihungsquote setzt die Kredithöhe ins Verhältnis zum Wert der als Sicherheit dienenden Immobilie. Ein Kredit von 450.000 € bei einem Immobilienwert von 500.000 € entspricht vereinfacht 90 Prozent. Wichtig: Der von der Bank angesetzte Wert muss nicht identisch mit dem Kaufpreis sein.
| Immobilienwert | Kredit | Beleihung |
|---|---|---|
| 500.000 € | 350.000 € | 70 % |
| 500.000 € | 400.000 € | 80 % |
| 500.000 € | 450.000 € | 90 % |
| 500.000 € | 500.000 € | 100 % |
Eine niedrigere Beleihung kann aus Bankensicht mehr Sicherheit bedeuten und sich positiv auf die Konditionen auswirken. Die konkrete Preisgestaltung ist jedoch bankabhängig.
Warum nicht das gesamte Eigenkapital einsetzen?
Wer nach Kaufabschluss praktisch kein frei verfügbares Geld mehr besitzt, wird bei der ersten größeren Reparatur schnell wieder kreditabhängig. Eine Reserve sollte deshalb als eigener Finanzierungsbaustein betrachtet werden. Ihre Höhe hängt vom Objekt und Haushalt ab: Ein neues Apartment mit hoher Rücklage der Eigentümergemeinschaft hat andere Risiken als ein älteres Einfamilienhaus mit Dach, Heizung und Außenanlagen.
Eine Reserve ist auch wichtig, weil nach dem Einzug oft Ausgaben entstehen, die in der ursprünglichen Kalkulation fehlen: Möbel, Küche, Beleuchtung, Garten, kleinere Sanierungen, Umzug oder doppelte Wohnkosten während der Übergangsphase.
Immobilie mit wenig oder ohne Eigenkapital finanzieren
Nach dem Ende der KIM-V können Banken von den FMA-Richtwerten abweichen, solange ihre Kreditvergabe trotzdem solide bleibt. Eine Finanzierung mit sehr wenig Eigenkapital ist daher nicht rechtlich ausgeschlossen, aber sie bleibt bankseitig anspruchsvoll. Besonders genau betrachtet werden dann Einkommen, Objektwert, zusätzliche Sicherheiten, Restreserve und bestehende Verpflichtungen.
Bei einer sogenannten 100-%-Finanzierung wird häufig der gesamte Kaufpreis kreditfinanziert, während die Nebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt werden. Werden auch die Nebenkosten finanziert, liegt der Kreditbedarf über dem Kaufpreis. Diese Konstellation ist nochmals risikoreicher und typischerweise schwieriger.
Eigenkapital-Beispiele
| Kaufpreis | 90-%-Kredit | 10-%-Anteil | + 9 % Nebenkosten | Eigenmittel ohne Reserve |
|---|---|---|---|---|
| 300.000 € | 270.000 € | 30.000 € | 27.000 € | 57.000 € |
| 400.000 € | 360.000 € | 40.000 € | 36.000 € | 76.000 € |
| 500.000 € | 450.000 € | 50.000 € | 45.000 € | 95.000 € |
| 700.000 € | 630.000 € | 70.000 € | 63.000 € | 133.000 € |
Die 9 Prozent Nebenkosten sind hier bewusst nur eine Beispielannahme. Die tatsächlichen Kosten hängen insbesondere von Makler, Vertragserrichtung, Pfandrecht und konkreter Gestaltung ab.
Eigenkapital versus Sondertilgung
Wer deutlich mehr Eigenmittel als notwendig besitzt, muss entscheiden, ob alles sofort eingesetzt oder ein Teil als Reserve beziehungsweise später für Sondertilgungen gehalten wird. Mehr Eigenkapital reduziert den Kredit von Beginn an und spart sofort Zinsen. Mehr Liquidität schafft dagegen Flexibilität. Die optimale Aufteilung hängt von Kreditzins, verfügbarer Verzinsung der Liquidität, Risiko und persönlichem Sicherheitsbedürfnis ab.
Warum 90 % Beleihung nicht einfach „10 % Eigenkapital“ bedeutet
Die Beleihungsquote setzt den Kredit ins Verhältnis zum Wert der Sicherheit. Dieser bankseitig anerkannte Wert kann unter dem tatsächlichen Kaufpreis liegen. Dann steigt der Eigenmittelbedarf.
| Beispiel | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 500.000 € |
| von der Bank angesetzter Sicherheitenwert (Beispiel) | 470.000 € |
| 90 % davon | 423.000 € |
| Differenz zum Kaufpreis | 77.000 € |
| plus Kaufnebenkosten und gewünschte Reserve | zusätzlich zu planen |
Das Beispiel ist keine Bankregel, sondern zeigt die Mechanik. Je nach Objekt und Institut kann die Bewertung anders aussehen.
Eigenkapital in drei Töpfe aufteilen
- Transaktionskosten: Steuer, Grundbuch, Vertrag, gegebenenfalls Makler und Pfandrecht.
- Anzahlung/Kaufpreis: Eigenmittel, die den Kreditbedarf und die Beleihung reduzieren.
- Reserve: Geld, das nach dem Kauf verfügbar bleibt und nicht in der Immobilie gebunden ist.
Eine Finanzierung mit maximal eingesetztem Eigenkapital kann auf dem Papier günstig wirken, aber den Haushalt direkt nach dem Kauf ohne Puffer lassen. Deshalb ist „mehr Eigenkapital“ nicht automatisch gleichbedeutend mit „alles einsetzen“.
Quellen
Stand 14. August 2026. Die Anerkennung konkreter Eigenmittel ist bankabhängig.
Nutzen Sie die Detailseiten zu aktuellen Bauzinsen, Eigenkapital, Leistbarkeit und Kaufnebenkosten, um die Finanzierung mit denselben Annahmen durchzurechnen.