Welche Kreditart passt zur Sanierung?
Für eine Sanierung gibt es drei Wege zur Bank, und sie unterscheiden sich vor allem im Zinssatz. Der günstigste ist die Aufstockung oder Neuaufnahme eines Hypothekarkredits, also eines Wohnbaukredits mit Pfandrecht auf der Immobilie. Die OeNB weist dafür im Juli 2026 einen Durchschnittszinssatz von 3,54 Prozent im Neugeschäft aus. Der teuerste Weg ist der unbesicherte Konsumkredit mit 8,70 Prozent im selben Monat. Dazwischen liegt das Bauspardarlehen, das je nach Bausparkasse mit oder ohne Grundbucheintrag vergeben wird.
Der Preis für den niedrigen Zins ist die Besicherung. Ein neues Pfandrecht kostet 1,2 Prozent des eingetragenen Betrags an Grundbuchgebühr, bei 80.000 Euro also 960 Euro, dazu Eingabengebühr und Beglaubigung. Wer bereits einen Hypothekarkredit laufen hat, dessen Höchstbetragshypothek über der Restschuld liegt, kann diesen Spielraum oft ohne neue Eintragung nutzen. Das ist die erste Frage an die Hausbank, bevor Angebote eingeholt werden.
Rechenbeispiel: 80.000 Euro über 15 Jahre
| Finanzierung | Zinssatz (OeNB Ø Juli 2026) | Monatsrate | Gesamtkosten |
|---|---|---|---|
| Wohnbaukredit mit Pfandrecht | 3,54 % | 573 € | rund 103.200 € |
| Konsumkredit ohne Besicherung | 8,70 % | 797 € | rund 143.500 € |
| Unterschied | 5,16 Prozentpunkte | 224 € im Monat | rund 40.300 € |
Selbst mit 960 Euro Pfandrechtsgebühr und einer Bearbeitungsgebühr der Bank bleibt der besicherte Kredit um ein Vielfaches günstiger. Bei kleineren Beträgen kippt die Rechnung: Für 40.000 Euro über sieben Jahre beträgt der Zinsunterschied noch rund 8.300 Euro, dem stehen Pfandrecht, Notar und Bearbeitung gegenüber. Je höher Betrag und Laufzeit, desto klarer rechnet sich die Besicherung. Bei kleinen Beträgen mit kurzer Laufzeit kann der Konsumkredit trotz höherem Zins der einfachere Weg sein.
Förderungen: Was 2026 noch gilt
Die Sanierungsoffensive des Bundes stellte für 2026 maximal 360 Millionen Euro für thermische Sanierung und Heizungstausch bereit. Gefördert wurden Projekte ab 24. November 2025. Der Sanierungsbonus für Dämmung und Fenster wurde bereits am 2. Februar 2026 eingestellt, um das Budget auf den Kesseltausch zu konzentrieren. Am 10. Juli 2026 meldete das Ministerium die Mittel insgesamt als ausgeschöpft. Neue Registrierungen sind seither nicht möglich, bereits eingereichte Anträge werden weiterbearbeitet.
Der Handwerkerbonus des Bundes ist ebenfalls ausgelaufen. Die Einreichfrist für Arbeiten aus der Förderperiode 2025 endete am 28. Februar 2026, Nachreichungen waren bis 30. April 2026 möglich. Eine Fortsetzung für 2026 ist laut Wirtschaftskammer nicht angekündigt.
Kostenplan nach Gewerken
Banken finanzieren Sanierungen auf Basis von Kostenvoranschlägen, nicht von Schätzungen. Für die Kreditanfrage sollte für jedes Gewerk ein Angebot vorliegen, und die Summe sollte in drei Gruppen sortiert sein: notwendige Instandsetzung (Dach, Feuchtigkeit, Elektrik), energetische Verbesserung (Dämmung, Fenster, Heizung) und Komfort (Bad, Küche, Innenausbau). Die Reihenfolge ist auch die Reihenfolge, in der bei knappem Budget gestrichen wird.
- Dach und Fassade: Angebot inklusive Gerüst und Entsorgung, sonst fehlen später mehrere tausend Euro.
- Fenster und Dämmung: U-Werte und Stärken aus dem Angebot übernehmen, weil Landesförderungen daran anknüpfen.
- Heizung: bei Umstieg auf Wärmepumpe auch Elektrik und Heizkörper oder Fußbodenheizung mitrechnen, nicht nur das Gerät.
- Elektro und Sanitär: in älteren Häusern häufig komplett zu erneuern, sobald Wände geöffnet werden.
- Innenausbau und Außenbereich: zuletzt, und nur, wenn die Reserve danach noch steht.
Bei älteren Gebäuden werden zusätzliche Schäden oft erst sichtbar, wenn Bauteile geöffnet sind: feuchtes Mauerwerk hinter der Fassade, marode Leitungen unter dem Estrich, Asbest im alten Dach. Die Reserve gehört deshalb in den Kreditantrag, nicht in die Hoffnung auf eine spätere Aufstockung. Eine Nachfinanzierung kostet eine zweite Bearbeitungsgebühr und, wenn die Hypothek nicht reicht, ein zweites Pfandrecht.
Was die Bank sehen will
Für die Bank ist eine Sanierung ein Wohnbaukredit wie jeder andere: Sie prüft Haushaltsrechnung, Schuldendienstquote und Beleihung nach den FMA-Leitwerten, also höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens für alle Kreditraten zusammen und höchstens 90 Prozent Beleihung. Ob die Bank für die Beleihung den heutigen Wert oder den Wert nach der Sanierung ansetzt, hängt vom Institut und vom Nachweis ab, etwa durch eine Bankschätzung. Das lohnt sich zu klären, wenn ein bestehender Kredit die Beleihung bereits ausreizt. Die Unterlagen sind dieselben wie beim Kauf, dazu kommen Kostenvoranschläge, gegebenenfalls Baubewilligung und Energieausweis.
Häufige Fragen
Quellen und Aktualisierung
Zuletzt redaktionell aktualisiert am 5. September 2026. Bei zeitabhängigen Angaben gilt im Zweifel der aktuelle Stand der verlinkten Primärquelle.